En tant que copropriétaire, vous recevez régulièrement des appels de fonds pour les charges de votre immeuble.
Mais que se passe-t-il si le budget annuel n’a pas été adopté en assemblée ?
Êtes-vous tout de même tenu de payer les acomptes ?
Cette situation, plus fréquente qu’on ne le pense, mérite quelques clarifications.
Le principe : seules les charges fondées sont exigibles
En propriété par étages (PPE), chaque copropriétaire doit participer aux frais communs de l’immeuble.
Toutefois, pour être valablement exigé, un montant doit reposer sur une base claire, telle que :
- un budget adopté en assemblée
- une décision formelle des copropriétaires
- ou les règles prévues dans le règlement de la PPE
En l’absence de base valable, une créance peut être contestée.
Budget non adopté : une situation délicate
Si le budget n’a pas été accepté par l’assemblée, les acomptes qui en découlent posent problème.
Dans ce cas :
- leur montant n’a pas été validé collectivement
- il peut être jugé approximatif ou contestable
Pour le copropriétaire, cela signifie que l’obligation de paiement est moins évidente que dans une situation normale.
Concrètement, faut-il payer ?
La réponse dépend du contexte, mais une règle de bon sens s’impose :
- si les acomptes correspondent à des charges plausibles et nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, il est généralement recommandé de les régler
- en revanche, si les montants apparaissent manifestement discutables, une prise de contact avec l’administration est préférable avant toute décision
Refuser systématiquement de payer peut entraîner des complications (frais, tensions, procédures).
Ce qu’il faut comprendre
Même en l’absence de budget adopté :
- l’immeuble continue de fonctionner
- les charges courantes doivent être assumées (entretien, assurances, chauffage, etc.)
Dans de nombreux cas, l’administration se base alors sur le budget précédent ou sur une estimation raisonnable pour éviter un blocage financier.
Peut-on vous contraindre à payer ?
C’est ici que la situation se nuance.
Une créance insuffisamment fondée peut être contestée.
Cela peut notamment compliquer :
- une procédure de recouvrement
- ou des démarches plus contraignantes
En droit suisse, certaines garanties (comme l’hypothèque légale) supposent l’existence de contributions clairement établies sur les 3 dernières années.
La bonne approche en pratique
En tant que copropriétaire, il est conseillé de :
- demander des explications si le budget n’a pas été adopté
- vérifier sur quelle base les acomptes sont calculés
- privilégier le dialogue avec l’administration
Dans la grande majorité des cas, une solution est trouvée rapidement en clarifiant la situation.
Conclusion
Un budget non adopté ne signifie pas nécessairement que les charges disparaissent, mais il fragilise leur base.
Pour le copropriétaire :
- les acomptes peuvent devenir discutables
- mais ils ne doivent pas être ignorés sans analyse
Une approche équilibrée, fondée sur l’information et le dialogue, reste la meilleure manière d’éviter les litiges.