Budget de PPE non adopté : faut-il continuer à payer les charges ?

En tant que copropriétaire en Suisse, vous recevez périodiquement des appels de fonds pour couvrir les charges communes de votre immeuble. Mais que se passe-t-il lorsque l’assemblée générale refuse d’approuver le budget prévisionnel ou que celle-ci n’a pas pu se tenir ? Êtes-vous juridiquement tenu de régler vos acomptes mensuels ou trimestriels ?

Cette situation, plus fréquente qu’on ne le pense au sein des propriétés par étages (PPE), place souvent les copropriétaires et les administrateurs dans l’incertitude. Tour d’horizon des règles applicables en droit suisse et de la marche à suivre.

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Le cadre légal : quand les charges de PPE sont-elles exigibles ?

Selon l’article 712h du Code civil suisse (CC), chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes et aux frais d’administration de l’immeuble proportionnellement à sa part de valeur (millièmes), sauf disposition contraire du règlement.

Toutefois, pour qu’un acompte ou une créance de charges soit formellement exécutoire, il doit reposer sur une base juridique claire :
– Un budget d’exploitation approuvé par l’assemblée des copropriétaires ;
– Une décision formelle prise à la majorité requise lors d’une assemblée générale ;
– Une disposition explicite inscrite dans le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) de la PPE.

Sans l’un de ces fondements, l’obligation légale de verser précisément le montant réclamé par l’administration devient contestable.

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Les conséquences directes d’un budget rejeté ou reporté

Lorsque le budget annuel est rejeté par l’assemblée générale, les acomptes prévus perdent leur légitimité démocratique et contractuelle. Pour autant, la vie de la copropriété ne s’arrête pas.

La continuité des services essentiels

Même en l’absence de budget validé, l’immeuble doit continuer à fonctionner. L’administrateur doit honorer les factures indispensables :
– Les primes d’assurance du bâtiment ;
– Les factures de chauffage, d’eau et d’électricité des parties communes ;
– Les contrats d’entretien (ascenseur, conciergerie, désenfumage).

Si tous les copropriétaires cessent leurs paiements du jour au lendemain, la PPE risque le défaut de paiement, entraînant des pénalités, la coupure de certains services ou la suspension de couvertures d’assurance.

La pratique de l’acompte provisionnel basé sur l’exercice précédent

Face à ce vide juridique temporaire, la plupart des régies et administrateurs de PPE en Suisse romande reconduisent les acomptes basés sur le dernier budget approuvé. Cette pratique assure la trésorerie nécessaire aux dépenses courantes en attendant la convocation d’une nouvelle assemblée.

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Concrètement, faut-il payer ses acomptes de charges ?

Face à un appel de fonds émis sans budget approuvé, la réponse dépend de la nature des montants exigés.

Exemple pratique 1 : Des charges courantes équivalentes à l’année précédente

Situation : L’assemblée n’a pas voté le budget en raison d’un litige sur des travaux futurs, mais les acomptes réclamés pour les charges courantes restent identiques à ceux de l’année écoulée.
Recommandation : Il est fortement recommandé de poursuivre les versements. Ces montants correspondent à des charges réelles et inévitables. Les retenir pénaliserait l’ensemble de la communauté sans fondement légitime.

Exemple pratique 2 : Une hausse unilatérale et contestée

Situation : L’administrateur réclame des acomptes majorés de 30 % pour financer une dépense refusée par l’assemblée des copropriétaires.
Recommandation : Dans ce cas, le paiement intégral n’est pas justifié. Vous pouvez limiter votre versement au montant des acomptes de l’année précédente et notifier formellement votre contestation à l’administrateur par écrit.

L’option du paiement « sous toutes réserves »

Si vous souhaitez éviter tout risque de mise en demeure tout en contestant le bien-fondé du montant, vous pouvez payer vos acomptes en mentionnant explicitement sur votre ordre de virement et par courrier recommandé la mention : **« Paiement effectué sous toutes réserves de vérification et de répétition »