Les dégâts d’eau ou dommages techniques sont fréquents dans les immeubles en PPE. Une fuite d’un lave‑vaisselle, une rupture de flexible, une infiltration provenant d’une salle de bains… Autant de situations où un incident survenu dans une partie privative peut causer des dégâts dans les parties communes. La question revient alors systématiquement : qui doit payer la franchise de l’assurance bâtiment ou dégâts d’eau ? Le propriétaire concerné ? La communauté ? L’assurance peut‑elle se retourner contre quelqu’un ? En Suisse, la réponse ne repose pas sur l’intuition, mais sur des principes bien établis.
Lorsqu’un dommage se produit dans une PPE, il faut d’abord déterminer où se situe l’origine du sinistre et quelles parties sont touchées. Les assurances bâtiment et dégâts d’eau intervenant pour les parties communes sont conclues au nom de la PPE. Cela signifie que, même si le dommage provient d’un appartement, c’est l’assurance de la PPE qui indemnise les réparations des parties communes. Toutefois, la question de la franchise reste entièrement ouverte : elle n’est pas automatiquement supportée par l’assurance, mais doit être prise en charge par quelqu’un.
Les documents de référence utilisés pour la formation des gérants d’immeubles (USPI / Savary Immobilier) apportent une réponse claire : si le sinistre est causé par une partie privative et qu’il touche les parties communes, la franchise est supportée par le propriétaire à l’origine du sinistre. Le séminaire USPI précise en effet que, lorsqu’un dommage provient d’un élément privatif et se répercute sur une autre partie — qu’il s’agisse d’une autre partie privative ou des communs — c’est le propriétaire responsable de l’origine du sinistre qui prend en charge la franchise appliquée par l’assurance de l’immeuble.
Ce principe découle d’une logique simple : chaque copropriétaire est responsable de l’entretien de son appartement, de ses installations privatives et de tous les équipements qui lui appartiennent. Une défaillance provenant d’un élément sous sa responsabilité — par exemple un joint usé, un flexible mal entretenu, une machine à laver défectueuse — engage donc sa responsabilité. Même lorsqu’il n’y a ni faute ni négligence, il est admis que la franchise représente la part de dommage laissée à la charge de la PPE, et que cette part doit être assumée par la personne dont dépendait l’installation à l’origine du sinistre.
Dans certains cas, le dommage provenant d’une partie privative peut toucher non seulement les parties communes, mais aussi un autre appartement. Dans cette configuration également, les documents professionnels précisent que la franchise reste à la charge du propriétaire d’où provient le problème. La logique reste identique : l’origine du sinistre détermine celui qui supporte la franchise, et non la localisation des dégâts. La règle est donc constante, qu’un seul ou plusieurs copropriétaires soient impactés.
Il est important de rappeler que la franchise concerne uniquement la part non couverte par l’assurance bâtiment ou dégâts d’eau de la PPE. Les copropriétaires touchés, quant à eux, peuvent faire jouer leur propre assurance ménage pour leurs biens mobiliers, tandis que les atteintes au bâtiment sont couvertes par l’assurance de la PPE. Si une faute avérée est démontrée — par exemple une installation non conforme, un manque d’entretien manifeste ou l’intervention maladroite d’un artisan mandaté par le copropriétaire — l’assurance peut exercer un recours contre le propriétaire fautif. Mais même en l’absence de faute, la franchise reste due par le propriétaire à l’origine de l’incident.
En pratique, cette règle évite que la communauté dans son ensemble supporte les conséquences financières d’un sinistre qui trouve son origine dans un espace ou une installation privée. Elle permet aussi d’encourager les copropriétaires à entretenir correctement leurs équipements, à renouveler leurs flexibles, à vérifier leurs installations sanitaires et à prendre les mesures préventives recommandées.
En conclusion, lorsqu’un dommage provient d’une partie privative et touche les parties communes, c’est le propriétaire de la partie privative d’où provient le sinistre qui paie la franchise de l’assurance. Cette solution, conforme à la pratique suisse et rappelée dans la documentation professionnelle, garantit une répartition équitable et cohérente des responsabilités au sein de la PPE.