La propagation du COVID-19 ces dernières semaines a une conséquence forte sur l’économie locale et donc sur l’emploi.
De la perception du locataire : Suis-je en droit de demander une baisse de loyer ou de résilier mon contrat ? La réponse est négative car en matière de droit du bail, une baisse de loyer doit découler d’un défaut intrinsèquement lié soit au local lui-même, soit au comportement du bailleur.
Or, l’interdiction d’exploiter liée aux mesures prises par le Conseil fédéral touche directement le locataire, mais n’a pas de lien avec le local en lui-même ou avec le bailleur.
Par conséquent, une réduction du loyer au sens de l’art. 259d CO n’est pas possible. Par contre, le locataire peut résilier le bail pour justes motifs au sens de l’art. 265g CO. Il devra alors payer au bailleur une indemnité qui s’apprécie en équité. Mais cette approche serait certainement en défaveur du locataire.
Pour les entreprises, ces dernières doivent assumer les risques inhérents à l’exploitation et à l’économie, en d’autres termes le risque d’entrepreneur.
Pour les étudiants, la fermeture d’une école ne suspend pas l’obligation de payer le loyer selon le contrat convenu avec le bailleur.
Ceci étant, il tout a fait possible de s’approcher de son bailleur et lui demander des arrangements de paiement durant cette période mais ce dernier est en droit de le refuser.
De la perception du bailleur : Si mon locataire ne paie pas, que puis-je faire ? Si le locataire ne paie pas, le bailleur conserve toutes les possibilités offertes par la législation.
En présence d’un bail commercial il peut notamment faire valoir un droit de rétention au sens de l’art. 268 CO. En fonction des circonstances, le Conseil fédéral pourrait faire application de l’art. 62 de la loi sur les poursuites pour dette et faillite qui lui permet de suspendre les poursuites en cas d’épidémie.
Le bailleur peut donc procéder à un encaissement normal sur la base des dispositions de loi sur la poursuite pour dette et faillite.