La gestion d’une PPE repose en grande partie sur la qualité de son administrateur. Mais il peut arriver que la collaboration doive prendre fin : changement de besoins, difficultés relationnelles, mauvaise gestion, démission…
En Suisse, le mandat d’administrateur peut être résilié de trois manières, chacune suivant une procédure claire. Voici comment cela fonctionne.
Résiliation du mandat par l’assemblée des copropriétaires
C’est la voie la plus courante.
L’administrateur est nommé par l’assemblée générale (AG), et c’est elle qui peut mettre fin à son mandat.
Qui décide ?
Uniquement l’AG, réunie lors :
- de l’assemblée ordinaire annuelle, ou
- d’une assemblée extraordinaire convoquée pour ce motif.
Un copropriétaire seul ne peut jamais révoquer l’administrateur.
Comment procéder ?
La demande doit apparaître clairement dans l’ordre du jour :
- « Résiliation du mandat de l’administrateur actuel »
- « Nomination d’un nouvel administrateur »
Sans inscription explicite, aucun vote valable n’est possible.
Quelle majorité ?
Dans la grande majorité des PPE, la majorité simple des présents et représentés suffit.
Le règlement interne peut prévoir une autre majorité, mais c’est rare.
Effet de la décision
La résiliation prend effet immédiatement, sauf disposition contraire dans le règlement ou dans le contrat.
L’administrateur sortant doit alors remettre sans délai :
- la comptabilité,
- les dossiers techniques,
- les archives,
- les contrats en cours,
- les clés et accès,
afin d’assurer la continuité de la gestion.
Résiliation du mandat par l’administrateur
Un administrateur peut également décider de mettre fin à son mandat.
Les motifs courants sont :
- surcharge de travail,
- conflits récurrents empêchant une gestion saine,
- manque de collaboration interne,
- désaccord profond avec la stratégie de la PPE,
- raisons personnelles ou organisationnelles.
Comment doit-il annoncer sa décision ?
L’administrateur doit :
- notifier sa démission par écrit,
- informer tous les copropriétaires,
- respecter un délai raisonnable afin que la PPE puisse organiser une AG et nommer un remplaçant.
Il ne peut pas “abandonner le navire”
Sauf cas exceptionnel (danger grave, impossibilité totale de continuer), l’administrateur doit assurer :
- une période de transition,
- la remise complète des dossiers,
- la continuité minimale de la gestion.
Résiliation du mandat par décision judiciaire
Si l’administrateur commet une faute grave, les copropriétaires peuvent s’adresser au tribunal.
Exemples de fautes graves :
- absence de reddition de comptes,
- retards répétitifs mettant en péril la gestion,
- non‑exécution volontaire de décisions d’AG,
- irrégularités financières,
- blocage de la remise des documents,
- conflit d’intérêts manifeste,
- gestion contraire aux intérêts de la PPE.
Qui peut agir ?
- tout copropriétaire individuellement,
- le conseil de PPE,
- un groupe de copropriétaires.
Décisions possibles du juge
Le tribunal peut :
- révoquer immédiatement l’administrateur,
- nommer un administrateur provisoire,
- ordonner la tenue d’une AG pour élire un remplaçant.
Cette voie reste exceptionnelle mais utile en cas de blocage complet ou de gestion dangereuse.